JAK DOBRZE WYBRAĆ DZIAŁKĘ
Każdą inwestycję, jeszcze przed wyborem projektu domu, trzeba zacząć od wyboru działki - wypada więc uważnie przyjrzeć się parceli, na której chcemy postawić nasz wymarzony domek. Podstawowe informacje łatwo zbierzemy sami, podczas wizji lokalnej - wszystkie spostrzeżenia warto od razu zapisać.A co konkretnie? Czy teren jest płaski, czy nierówny, ma istotne znaczenie dla każdej inwestycji budowlanej, gdyż albo trzeba niwelować nierówności, albo - w przypadku budowy na stoku - stosować specjalne fundamentowanie, żeby dom nie „zjechał" lub w najlepszym razie nie popękały ściany czy posadzki.
Ważne jest także, jak stok jest nasłoneczniony - na południe, północ, wschód czy zachód - bo od tego będzie zależało usytuowanie domu na działce. Czy jest porośnięty drzewami i krzewami - może to być dobrodziejstwo, ale i kłopot, bo istniejąca zieleń może utrudniać wkomponowanie budynku, a na wycięcie własnego drzewa też trzeba uzyskać pozwolenie, jeśli ma więcej niż 5 lat.. Trzeba też brać pod uwagę położenie działki wobec rzek i potoków (niebezpieczeństwo zalewania lub wysychania terenu). Niemniej ważna jest możliwość dojazdu do parceli. Stan nawierzchni łatwo ocenić, ale warto też sprawdzić, jaką klasą są oznaczone drogi dojazdowe i kto nimi administruje (powiat czy województwo), bo od tego zależy np. częstotliwość odśnieżania.
Te proste parametry, które charakteryzują działkę budowlaną, mają, a przynajmniej powinny mieć decydujący wpływ na jej cenę. Ale istnieją jeszcze inne, nieobiektywne kryteria, np. moda na budowanie się na danym terenie. Jeśli chcemy być „trendy", na pewno przepłacimy za działkę. I pamiętajmy, że modne dzielnice jak magnes przyciągają złodziei. Modna czy niemodna, każda działka musi być przede wszystkim dokładnie wymierzona i posiadać precyzyjnie wytyczone granice.
Pomiary terenu wykonywane w dawnych wiekach były mało dokładne, ze względu na niedoskonałość przyrządów pomiarowych, a także używanie niedziesiętnych jednostek miar. Od tych mankamentów wolna jest satelitarna metoda pomiarów geodezyjnych, dzięki której powstaje niezwykle dokładna cyfrowa mapa terenu. Warto zadać pytanie: skoro mamy już cyfrowe mapy, to właściwe co geodeta robi na naszej działce ze swymi staroświeckimi przyrządami? Po pierwsze, mapy cyfrowe obejmują wciąż niewielką część naszego kraju, a poza tym zawierają tylko niektóre informacje niezbędne dla inwestora i nie pokazują np., co jest pod ziemią, czyli infrastruktury (sieci energetyczne, gazowe, ciepłownicze). Teoretycznie pokazują to dostępne w urzędach gmin tzw. mapy zasadnicze, ale niestety zdarza, że są one nieaktualne. Dodatkowo sprawdza się w kilku wybranych punktach pomiarowych, czy rzędne wysokościowe zgadzają się z mapą. Niestety ta zgodność nie jest regułą, a ma duże znaczenie, bowiem w planie zagospodarowania danego terenu może być określona maksymalna dopuszczalna wysokość budynku, którą określa się właśnie w oparciu o rzędne. Nierzadko dane urzędowe nie uwzględniają też dokonanych podziałów geodezyjnych, czyli zmiany właścicieli. Sprawdzenie tego wszystkiego jest również zadaniem geodety. Dokonane pomiary służą uaktualnieniu danych - przebiegu sieci, rzędnych wysokościowych, podziałów geodezyjnych - jakie zawarte są w urzędowej mapie zasadniczej.
Z tą mapą można łatwiej oszacować wartość działki. Jest to możliwe, zwłaszcza gdy nie natrafimy na żadne niespodzianki. Ale nie zawsze tak jest - gdyby parcela była położona na stoku albo rzędne wysokościowe na mapie różniły się od losowo zmierzonych, to konieczna byłaby pomoc geologa. Teraz przed kupnem działki powinniśmy jeszcze sprawdzić przeznaczenie terenu w planie zagospodarowania przestrzennego. Pamiętajmy o krajobrazie - chciałoby się sparafrazować słowa piosenki Agnieszki Osieckiej. Zanim zaczniemy budować, przyglądnijmy się uważnie okolicy i zastanówmy się, jak powinien wyglądać nasz przyszły dom wolnostojący, żeby do niej pasował.
Przeanalizujmy projekty domów i pomysły architekta, bo to my będziemy mieszkać w domu przez niego zaprojektowanym i to nam ma być wygodnie. Ale zacznijmy od sprawdzenia, czy na upatrzonej działce w ogóle można zbudować to, co chcemy.
Paweł Jasica