KREDYTY HIPOTECZNE

Zakup mieszkania czy domu to poważna inwestycja. To banalnie brzmiące zdanie jest jednocześnie bardzo prawdziwe. Niewielka garstka ludzi ma tyle pieniędzy, by móc spełnić marzenia o własnym M albo domu pod miastem. Dla większości śmiertelników pozostają kredyty. Planując zakup domu lub mieszkania, zaczynamy od odwiedzin w biurze nieruchomości albo przeglądamy projekty domów a potem - czas na wizytę w banku. Kredyt hipoteczny polega na tym, że bank pożycza nam pieniądze na zakup nieruchomości, jednocześnie wymagając, by po transakcji w księdze wieczystej znalazł się zapis o hipotece na rzecz banku, od którego pożyczyliśmy pieniądze. Kupujemy coś, co nie do końca jest nasze - dopóki nie spłacimy kredytu, zapis o hipotece nie zostaje wykreślony z księgi wieczystej. O ile jednak w przypadku telewizora czy mebli na raty czas spłaty liczy się w miesiącach, o tyle w przypadku kredytu na mieszkanie czas spłaty liczony jest w dziesiątkach lat.

Kredyt hipoteczny znacznie różni się od innych kredytów, na przykład gotówkowych czy ratalnych. Ich parametry są dość proste i przejrzyste i łatwo policzyć ile oddamy bankowi po zakończeniu okresu kredytowania i w ten sposób porównać poszczególne oferty. Z kredytami hipotecznymi tak nie jest. Porównywanie jest bardzo trudne.

Najlepszy kredyt
Jak wybrać najlepszy kredyt? Który z kredytów oferowanych przez banki jest najtańszy? Nie ma prostej i krótkiej odpowiedzi na to pytanie. Kredyty to po prostu towary, jak żywność, środki czystości, alkohole. Banki, udzielając kredytów, po prostu je sprzedają. Wyobraźmy sobie supermarket, w którym na jednym z regałów wystawione są kredyty, obok mydła, żywności dla zwierząt czy chemii gospodarczej. Każdy z tych produktów różni się ceną i jakością, każdy klient woli coś innego i coś innego wybiera - podobnie jest z kredytami.

Oprocentowanie
Jednym z parametrów kredytu hipotecznego jest oprocentowanie. Wskazuje ono, o ile więcej pieniędzy trzeba oddać bankowi w czasie spłaty zobowiązania. Im niższe, tym oczywiście lepiej. Oprocentowanie składa się z marży banku i zmiennej stopy procentowej. Ta druga pokazuje koszt pieniądza, ustalany przez bank centralny. Przy kredytach w złotówkach decyduje o tym WIBOR, który wynosi obecnie nieco ponad cztery procent. Jeśli Narodowy Bank Polski podniesie stopy procentowe, WIBOR wzrośnie. Może też zmaleć, kiedy bank centralny uzna, że należy stopy procentowe obniżyć. Taki sam mechanizm działa w przypadku kredytów walutowych, ale w tym przypadku nazywa się LIBOR. Na politykę banków centralnych nie mamy wpływu, możemy za to negocjować prowizję. Warto bić się o każdą jedną dziesiątą procenta, bo daje to ogromne oszczędności. Prowizja w czasie obowiązywania kredytu jest stała. Jeśli na początku wynegocjujemy jeden procent zamiast dwóch procent prowizji, to miesięczna rata (przy kredycie 200 000 zł na 30 lat) będzie o 130 zł niższa. Im wyższy kredyt i zaciągany na dłuższy okres, tym te rozbieżności są większe. Oczywiście, bank nie zrezygnuje z zarobku dobrowolnie - na niższą prowizję mogą na przykład liczyć klienci z wkładem własnym. To suma pieniędzy, jaką dysponujemy i możemy wnieść do transakcji. Marża spada też razem z okresem kredytowania - im dłuższy, tym jest niższa. Bank zyskuje klienta na długie lata. W ostatnich lata pojawiły się oferty kredytowe, w których niższa marża uzależniona jest od zawarcia dodatkowego ubezpieczenia na życie, czy od utraty pracy, posiadania karty kredytowej czy przystąpienia do planu systematycznego oszczędzania. Im więcej produktów, tym taniej.

Kredyty walutowe
Jeszcze bardziej skomplikowana sytuacja jest w przypadku kredytów w walutach - w euro czy frankach szwajcarskich. Tu do oprocentowania, marży i wkładu własnego dochodzi jeszcze ryzyko kursowe, czyli możliwość zmian notowań złotówki wobec walut obcych. Kiedy złoty zyskuje, spadają nasze miesięczne zobowiązania - bo rata kredytu obliczana jest w walucie obcej. Jeśli ktoś ma do spłacenia 500 franków, to przy cenie jednego franka, wynoszącej 3 zł, rata wyniesie 1500 zł. Jeśli złotówka osłabi się i frank kosztuje 3.20, to miesięczna rata rośnie do 1600 zł. Na dodatek banki przeliczają waluty po swoim kursie, znacznie wyższym niż w NBP. Można temu zaradzić, kupując walutę w kantorze i co miesiąc wpłacając na konto. W ten sposób omija się spread, czyli kilkuprocentową różnicę w zakupie i sprzedaży danej waluty.

Przewalutowanie
To mechanizm, oferowany w przypadku kredytów walutowych, pozwalający na zmianę waluty z obcej na złotówki. Przewalutowanie ma uspokoić klientów, którzy martwią się skaczącymi notowaniami złotówki. Ale zmieniać walutę kredytu opłaca się przy wysokich notowaniach złotego. Przykład. Ktoś zaciągnął kredyt w wysokości 200 tysięcy zł, kiedy frank kosztował 2.2 zł. Bank wypłacił kredyt w następujący sposób - podzielił 200 tysięcy przez 2,2 i wypłacił klientowi 90 tysięcy franków. Nagle złotówka zaczyna gwałtownie tracić na wartości. Rosną miesięczne raty, ale rośnie też kwota kredytu - załóżmy, że po pierwszym roku do spłaty pozostało jeszcze 87000 franków a jeden frank kosztuje 3 zł. Teraz, przewalutowując kredyt, należy oddać bankowi 87000 x 3, czyli 261 tysięcy złotych. A przecież pożyczyliśmy 200 tysięcy! Jeśli zaciągamy kredyt przy wysokich notowaniach walut, to kiedy spadną bo złotówka się umocni, maleją nasze raty i kwota kredytu Szczęściarze - wizjonerzy, którzy zdecydowali się na przewalutowanie kredytów na złotówki latem 2008 roku, kiedy kurs naszej waluty był rekordowo wysoki, zyskali znaczne sumy pieniędzy - część ich kredytu spłaciła się sama.

Obecnie banki pod wpływem Komisji Nadzoru Finansowego, znacznie zaostrzyły warunki przyznawania kredytów walutowych. Sprawdzają, czy wnioskodawców stać na identyczny kredyt złotówkowy, o jaki starają się w walucie obcej. Jeśli tak, możecie liczyć na pozytywną decyzję kredytową.

Okres kredytowania
Przeciętny kredyt hipoteczny udzielany jest na trzydzieści lat. Nie brakuje jednak dłuższych ofert - na czterdzieści, a nawet pięćdziesiąt lat. Wydłużając okres kredytowania, poprawia się zdolność kredytowa. Niestety, coś za coś - lawinowo rosną odsetki, jakie trzeba oddać bankowi. Nawet o kilkaset tysięcy złotych. Wszystkie banki dopuszczają wcześniejszą spłatę całości kredytu, zastrzegając sobie, że w pierwszym roku - czasem w ciągu pierwszych trzech lat - trzeba zapłacić za to prowizję - najczęściej jeden procent od kwoty kredytu.

Wybierając kredyt walutowy, warto porównać niemal wszystkie oferty i bardzo dobrze się zastanowić. Ewentualne zmiany w już zawartej umowie kredytowej wiążą się z podpisaniem aneksu, a za to też trzeba bankowi płacić Wysokość opłat zawarta jest tabelach prowizji.

Robert Rusek