DZIAŁKA - WYZNACZENIE DROGI DOJAZDOWEJ
Nawet najpiękniejsza, ładnie położona i ukształtowana działka powinna mieć drogę dojazdową. Zdarza się, że zachwycony ziemią inwestor nie zwraca uwagę na takie szczegóły. Potem czeka go żmudna i długa droga, nie rzadko wiodąca przez salę sądową.
Zacznijmy od tego, że brak drogi dojazdowej nie powinien dyskwalifikować danej działki. Może za to wpłynąć znacząco na obniżenie jej ceny, a zadaniem inwestora jest oszacowanie, czy ryzyko kupna opłaci mu się. Może na przykład planować inwestycję w ciągu kilku kolejnych lat, na początku skupić się na tym jaki wybrać projekt domu czy innych kwestiach i stopniowo załatwiać formalności, związane z dostępem do drogi publicznej.
Według prawa budowlanego – każda działka powinna mieć drogę dojazdową. Jeśli jej brak, nie dostaniemy pozwolenia na budowę. Ale zgodnie z prawem – możemy przejeżdżać przez działkę sąsiada, wymaga to jednak ustanowienia służebności drogowej, czyli tak zwanej drogi koniecznej. Sąsiad może zażądać za to opłaty lub innego sposobu wyrównania mu kosztów, jakie ponosi w związku z tym, że korzystamy z jego terenu. Stosowną umowę w tej sprawie należy zawrzeć przed notariuszem, dołączając mapkę z przebiegiem drogi koniecznej. Wszystko dlatego, że jeśli będziemy starać się o pozwolenie na budowę, urzędnikom nie wystarczy ustne zapewnienie, muszą mieć oficjalny dokument. Dostęp do drogi musi być prawnie uregulowany i stały.
Porozumienie z sąsiadem czy sąsiadami nie zawsze jest możliwe. Jeśli nie uda się w taki sposób zapewnić drogi dojazdowej do działki, pozostaje sprawa sądowa. Właściciel działki występuje z wnioskiem o ustanowienie drogi koniecznej. O tym, kto poniesie koszty wykonania drogi, rozstrzygnie sąd. Najczęściej płaci ten, na rzecz kogo droga została ustalona, czyli osoba, która będzie z niej korzystać.
Nie zawsze udaje się uzyskać dostęp do drogi. Ten przypadek dotyczy inwestorów, którzy tak zabudowali działkę, że sami pozbawili się dojazdu.
Kolejny sposób na uzyskanie dojazdu do działki to wytyczenie służebności osobistej. Przysługuje ona jednej i konkretnej osobie, która ma prawo dojazdu do własnej działki. Kłopot w tym, że takiej służebności nie można dziedziczyć. Jeśli ma ją pan Jan, to niestety, jego syn nie będzie mógł dojeżdżać do działki ojca. Służebność zawiera się poprzez umowę stron, z opisaniem kto, kiedy, jak często i w jakiej formie – przejazd, przejście – korzystał będzie z danej drogi oraz jaka opłata została za to wyznaczona. Służebność można zawrzeć także w testamencie – wtedy spadkobiercy będą musieli podporządkować się woli, dotyczącej z korzystania z przejazdu lub przejścia przez działkę, którą dziedziczą. Jeśli nie zechcą zastosować się do zapisów, można dochodzić swoich racji przed sądem.
Jeszcze innym sposobem na zdobycie dojazdu z działki do drogi publicznej jest zakup części drogi. To niestety najdroższy sposób, ale zapewnia nam pełne prawo własności. Bardzo często kilku inwestorów dogaduje się między sobą, wykupując dodatkową działkę i ustanawiając wspólną drogę dojazdową. Warto tak wytyczyć przebieg tej drogi, by nie była węższa niż 6-7 metrów. Często, chcąc zachować więcej terenu, inwestorzy wytyczają przejazd szeroki na 4 metry. To zbyt wąsko, jeśli mają mijać się tam dwa samochody, nie mówiąc już o dojeździe aut ciężarowych do terenu budowy albo potem – aut opróżniających szambo. W zależności od gminy, można mieć również problemy z pozwoleniem na budowę, jeśli droga jest za wąska.
RR